Operazioni value-add
Operazioni che richiedono un intervento, urbanistico, tecnico o di riposizionamento. Le seguiamo dall'acquisizione all'uscita, con le verifiche che ciascuna fase richiede.
La situazione
Una situazione ricorrente: un immobile che vale meno di quanto potrebbe per una ragione precisa. Un appartamento grande in una zona dove il mercato chiede tagli piccoli. Un edificio con una destinazione superata. Un'unità con una difformità che ne blocca la vendita a valore pieno. Il proprietario lo sa e vende a sconto; l'investitore che sa cosa fare compra a sconto, interviene e rivende, o mette a reddito. Ma tra il sapere cosa fare e il farlo ci sono un'istruttoria urbanistica, un cantiere, un capitolato, un cronoprogramma e tutte le cose che possono andare storte.
Come interveniamo
Prima dell'acquisto, la fattibilità: cosa consente l'urbanistica, cosa costa l'intervento, quanto tempo richiede, e quale valore d'uscita è realistico sulla base di comparabili, non di aspettative. Il business plan dell'operazione, con i margini di errore dichiarati, prima dell'offerta e per iscritto.
Poi l'acquisizione, con le verifiche tecniche e legali, e la fase esecutiva: coordinamento di progettisti e imprese, controllo di costi e tempi, interlocuzione con gli enti. E infine l'uscita: vendita frazionata, vendita in blocco, messa a reddito, secondo ciò che il mercato dice in quel momento e non ciò che si era ipotizzato all'inizio.
Ogni fase ha le sue verifiche e il suo punto di decisione. L'investitore decide a ogni passaggio, su un quadro aggiornato.
Cosa comprende
- Fattibilità urbanistica, tecnica ed economica prima dell'offerta
- Business plan dell'operazione, con margini dichiarati
- Acquisizione con verifiche tecniche, catastali e legali
- Coordinamento della fase esecutiva: progettisti, imprese, enti, costi, tempi
- Strategia di uscita e assistenza fino alla vendita o alla messa a reddito
- Punti di decisione a ogni fase, su un quadro aggiornato
Per chi è
- Investitori che accettano di seguire un'operazione nel tempo, non solo di comprarla
- Chi ha già fatto una ristrutturazione e sa cosa comporta
- Chi vuole un'operazione strutturata, con verifiche a ogni fase
- Chi cerca il valore dove il mercato non lo ha ancora visto
Domande frequenti
Quanto dura un'operazione value-add?
Dipende dall'intervento: un frazionamento con lavori leggeri e un cambio di destinazione con cantiere sono due mondi diversi. Il cronoprogramma è parte del business plan e viene definito prima dell'offerta, con i margini che ogni fase comporta.
Chi decide durante l'operazione?
L'investitore, a ogni fase, su un quadro aggiornato che prepariamo noi. Il nostro compito è che ogni decisione sia presa con le informazioni giuste, non che sia presa da noi.
Cosa succede se il mercato cambia durante i lavori?
Si adegua la strategia di uscita, ed è per questo che la definiamo con più opzioni fin dall'inizio: vendita frazionata, in blocco, messa a reddito. Un'operazione strutturata bene ha più di una porta d'uscita.
Primo contatto
Ogni operazione parte da una verifica.
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