Hospitality
Strutture ricettive e operazioni alberghiere, dall'asset singolo al portafoglio. Lavoriamo su entrambi i lati: chi deve dismettere e chi cerca ingresso.
L'operazione
Un'operazione ricorrente: un albergo storico nel centro di una città d'arte, di proprietà della stessa famiglia da tre generazioni. La gestione è stanca, il RevPAR è sotto il comparto, gli interventi rinviati da anni. La generazione attuale non intende continuare, ma non vuole vedere l'immobile su un portale né svenderlo al primo operatore locale che si presenta. Dall'altro lato un gruppo alberghiero internazionale cerca il primo asset in Italia fuori dalle città primarie, e non sa distinguere un'opportunità vera da un immobile che nessuno riesce a vendere.
Come interveniamo
Separiamo l'immobile dall'azienda, perché sono due cose diverse e valgono in modo diverso. Analizziamo l'asset (stato, conformità, vincoli, capacità ricettiva) e la gestione (conto economico, contratti, personale, posizionamento), e da lì definiamo il perimetro dell'operazione: vendita dell'immobile con contratto di gestione, cessione dell'azienda, sale and leaseback, oppure entrambi a soggetti diversi.
Dove la destinazione alberghiera non è più quella giusta, lo diciamo: un albergo in una posizione secondaria può valere di più come residenza per anziani o come studentato, e la riconversione è parte del nostro lavoro. Individuiamo gli operatori e gli investitori adatti dalla rete istituzionale, presentiamo l'asset in forma anonima, conduciamo la trattativa e assistiamo fino al closing.
Per chi acquisisce, il lavoro è speculare: mandato di ricerca, origination sulla rete, verifica dell'asset e della gestione prima dell'offerta, assistenza fino al closing e, dove serve, nella fase di ingresso.
Cosa comprende
- Analisi separata di immobile e azienda: asset, conto economico, contratti, posizionamento
- Definizione del perimetro: immobile, azienda, sale and leaseback, gestione
- Verifica di fattibilità della riconversione, dove la destinazione alberghiera non regge
- Individuazione di operatori e investitori dalla rete istituzionale
- Presentazione anonima, processo riservato, conduzione della trattativa
- Coordinamento della due diligence e assistenza fino al closing
Per chi è
- Proprietà familiari con un albergo storico da dismettere senza esporlo
- SGR e fondi con strutture ricettive in portafoglio o in uscita
- Operatori e catene in ingresso o in espansione sul mercato italiano
- Investitori che cercano hospitality in città secondarie
Domande frequenti
Si vende l'immobile o l'azienda?
Dipende da chi compra e da cosa vale di più. Spesso la risposta è entrambi, a soggetti diversi: l'immobile a un investitore, la gestione a un operatore, con un contratto che li lega. Definire il perimetro è la prima cosa che facciamo, non l'ultima.
Lavorate con operatori internazionali?
Sì, sia come acquirenti sia come gestori. Una parte del nostro lavoro è tradurre le prassi di un operatore estero nel funzionamento reale del mercato italiano, e viceversa.
L'albergo non rende più: è la fine?
Non necessariamente. Se la posizione è buona e la destinazione è sbagliata, la riconversione può valere più della vendita come albergo. Lo verifichiamo prima di proporre qualsiasi cosa.
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