Successioni e comproprietà
Un immobile con più titolari e nessuna decisione. Sono situazioni che non si risolvono con la sola competenza immobiliare né con la sola competenza legale: la compresenza delle due è il nostro punto di partenza.
La situazione
Una situazione ricorrente: un appartamento ereditato da tre fratelli. Uno vuole vendere, uno vuole affittare, il terzo vive all'estero e non risponde alle mail. Intanto l'immobile è vuoto, il condominio ha deliberato lavori straordinari che nessuno ha pagato, l'amministratore ha iniziato a scrivere lettere, e a ogni riunione di famiglia il tema viene rimandato. Sono passati due anni. Il valore scende, le spese salgono, e il rapporto tra i fratelli peggiora a ogni telefonata.
Come interveniamo
Prima il quadro giuridico: la successione è stata completata? Le quote sono quelle che tutti credono? Esistono diritti di abitazione, testamenti non pubblicati, debiti che gravano sull'immobile? Molte comproprietà bloccate sono bloccate su un presupposto sbagliato, e chiarirlo cambia le posizioni.
Poi il quadro immobiliare: valore realistico, stato dell'unità, situazione condominiale, costo del non decidere. Metterlo per iscritto, con numeri, sposta la conversazione dal piano personale a quello dei fatti.
Da lì le strade possibili, che presentiamo tutte: vendita a terzi con ripartizione, acquisto delle quote da parte di chi vuole tenere, locazione con un mandato unico che sollevi gli altri, divisione. Il nostro ruolo è quello dell'interlocutore unico che parla con tutti i coeredi, con l'amministratore e con i terzi, e porta la situazione all'atto. Il presidio legale interno gestisce le comunicazioni formali e gli atti; l'esperienza immobiliare gestisce il mercato.
Cosa comprende
- Ricostruzione della situazione successoria e verifica di titoli e quote
- Valutazione dell'immobile e analisi della posizione condominiale
- Prospetto scritto delle opzioni, con costi e tempi di ciascuna
- Interlocuzione unica con tutti i coeredi e con i terzi
- Gestione delle pendenze condominiali
- Assistenza fino all'atto: vendita, cessione di quote, divisione, locazione
Per chi è
- Coeredi che non riescono a decidere, o che hanno smesso di parlarsi
- Famiglie con immobili in comunione da più generazioni
- Chi ha ereditato una quota e non sa cosa farne
- Esecutori testamentari e professionisti che assistono una famiglia
Domande frequenti
E se uno dei coeredi non collabora?
Nella maggior parte dei casi non collabora perché non ha un'informazione chiara o non si fida di chi la fornisce. Un interlocutore terzo, con un prospetto scritto, cambia la dinamica più spesso di quanto si pensi. Se non basta, esistono strumenti giuridici per superare lo stallo; li illustriamo, ma sono l'ultima strada, non la prima.
Ognuno deve avere il proprio avvocato?
Il presidio legale della struttura assiste l'incarico e la sua esecuzione. Ciascun coerede resta libero di farsi assistere da un proprio professionista, e in situazioni di conflitto conclamato è opportuno.
Cosa succede alle spese condominiali arretrate?
Vanno affrontate subito, prima che diventino un contenzioso: si ricostruisce il dovuto, si concorda la ripartizione tra i coeredi e si regolarizza la posizione con l'amministratore. È spesso il primo risultato concreto dell'incarico, e sblocca il resto.
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