Gestione e ottimizzazione
Immobili che rendono meno di quanto potrebbero, portafogli cresciuti senza un disegno, gestioni ereditate insieme ai problemi. Ricostruiamo il quadro e lo portiamo a un assetto che regge.
La situazione
Una situazione ricorrente: tre unità residenziali in città, arrivate per successione dieci anni fa. Una è sfitta da due anni perché «va sistemata». Una è locata a un canone fermo dal primo contratto, con un conduttore che nel frattempo ha smesso di rispondere. La terza va bene, ma nessuno sa quanto renda davvero al netto di IMU, spese condominiali e manutenzioni. La proprietà paga tutto e non ha una visione d'insieme: non sa se vendere, cosa vendere, o se il problema sia risolvibile senza vendere nulla.
Come interveniamo
Il primo passo è la ricostruzione documentale: visure, contratti in essere, stato catastale e conformità urbanistica di ogni unità, posizione condominiale, pendenze. È il lavoro meno visibile e il più decisivo, perché la maggior parte delle rendite che «non tornano» dipende da un dettaglio che nessuno ha guardato: un contratto mai registrato, una difformità che blocca la locazione, una spesa straordinaria deliberata e mai ripartita.
Sul quadro ricostruito calcoliamo la rendita effettiva di ogni unità e la confrontiamo con quella ottenibile. Da qui una strategia per unità, non per portafoglio: rilocazione a condizioni aggiornate, intervento mirato dove il rendimento lo giustifica, dismissione del cespite che non ha prospettiva. Le tre risposte possono coesistere nello stesso incarico.
L'esecuzione resta con noi: recupero delle morosità, disdette e nuovi contratti, coordinamento dei tecnici, interlocuzione con l'amministratore. Il presidio legale è nella struttura, quindi le questioni contrattuali non passano da un fornitore all'altro.
Cosa comprende
- Audit documentale di ogni unità: titoli, contratti, catasto, urbanistica, condominio
- Analisi della rendita effettiva e di quella ottenibile, unità per unità
- Strategia per unità: rilocazione, intervento, dismissione
- Gestione delle posizioni contrattuali aperte, con presidio legale interno
- Coordinamento di tecnici, periti e amministratore
- Rendicontazione periodica alla proprietà
Per chi è
- Proprietari di più unità che non hanno mai avuto una gestione unitaria
- Famiglie con patrimoni ereditati e gestioni stratificate nel tempo
- Chi amministra da lontano un patrimonio che sta altrove
- Chi vuole decidere se vendere, ma prima vuole capire cosa possiede
Domande frequenti
Dovrò vendere?
Non necessariamente. La dismissione è una delle risposte possibili, per l'unità che non ha prospettiva. Per le altre l'obiettivo è che rendano quanto possono. La decisione arriva dopo il quadro, non prima.
Seguite anche immobili fuori Roma?
Sì. Le sedi sono a Roma, Napoli e Milano; gli incarichi si estendono dove serve, con una rete di tecnici e professionisti attivata di volta in volta.
Quanto tempo richiede la prima analisi?
Dipende dalla documentazione disponibile: con carte in ordine, l'ordine di grandezza è di alcune settimane. Il primo confronto è riservato e senza impegno, e serve a stimare tempi e perimetro prima di qualunque incarico.
Primo contatto